Wat is BW 7:303?

Artikel 7:303 BW regelt de mogelijkheid om een wijziging van de huurprijs van een bedrijfsruimte (zoals een winkelpand of horecalocatie) aan te vragen. Dit kan zowel door de huurder als de verhuurder worden gedaan, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Het doel van deze regeling is ervoor te zorgen dat huurprijzen eerlijk blijven en aansluiten bij de actuele marktwaarde.

Wanneer kun je een beroep doen op BW 7:303?

Een huurprijsherziening kan worden aangevraagd in de volgende situaties:

1. Na afloop van de eerste huurperiode of 5 jaar na de laatste huurprijsvaststelling: Dit betekent dat een herziening pas kan worden aangevraagd zodra de eerste vaste huurtermijn (meestal 5 of 10 jaar) is verstreken.
2. Als de huurprijs niet meer marktconform is: Dit moet worden aangetoond met een vergelijking van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes.
3. Via de rechter of in onderling overleg: Partijen kunnen proberen er samen uit te komen. Lukt dat niet? Dan kan de rechter op basis van een deskundigenrapport een uitspraak doen over de nieuwe huurprijs.

Hoe wordt de nieuwe huurprijs bepaald?

De huurprijs wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare panden in de omgeving over de afgelopen vijf jaar. Dit wordt doorgaans uitgevoerd door een onafhankelijke deskundige, zoals Q Retail, die gespecialiseerd is in huurprijsanalyses en marktwaardebepalingen.

Bij het vaststellen van de nieuwe huurprijs wordt gekeken naar factoren zoals:

• De locatie van het pand
• De grootte en indeling van de ruimte
• De gebruiksmogelijkheden
• De concurrentie in omliggende gebieden

De mate van concurrentie in de omgeving speelt een belangrijke rol. Is er bijvoorbeeld een sterke toename van soortgelijke winkels of horecagelegenheden in de buurt? Of juist een afname? Dit heeft invloed op de aantrekkelijkheid van de locatie en dus ook op de huurwaarde. Q Retail analyseert deze marktontwikkelingen en verwerkt ze in het huurprijsadvies.

Hoe verloopt de procedure?

Als huurder en verhuurder het niet eens worden over een nieuwe huurprijs, kan een procedure als volgt verlopen:

1. Aanvraag indienen: De huurder of verhuurder start het proces en schakelt een deskundige zoals Q Retail in.
2. Deskundigenadvies: Q Retail voert een marktanalyse uit en stelt een huurprijsrapport op.
3. Onderhandeling: Partijen kunnen op basis van het rapport tot een onderlinge overeenkomst komen.
4. Rechterlijke uitspraak: Als er geen akkoord wordt bereikt, kan de rechter op basis van het deskundigenrapport een definitieve huurprijs vaststellen.

Waarom kiezen voor Q Retail?

Bij een huurprijsherziening is een deskundige met kennis van de vastgoedmarkt essentieel. Q Retail heeft jarenlange ervaring met huurprijsanalyses, taxaties en onderhandelingen tussen huurders en verhuurders. Dankzij hun expertise krijg je een objectief en onderbouwd advies, wat de kans vergroot op een eerlijke en marktconforme huurprijs.

Conclusie

Denk je dat jouw huurprijs niet meer aansluit bij de markt? Dan is het verstandig om een specialist zoals Q Retail in te schakelen. Een deskundig rapport kan helpen om de juiste huurprijs te bepalen en conflicten te voorkomen.

Wil je advies over jouw huurprijs? Neem contact op met Q Retail en ontdek wat de mogelijkheden zijn!

Het bericht Huurprijsherziening: Wat betekent BW 7:303 voor verhuurders en huurders? verscheen eerst op Qretail.nl.

WAT IS DE WETTELIJKE DEFINITIE VAN EEN HUURPRIJSHERZIENING?

Bij een huurprijsherziening wordt de actuele huurprijs die een winkelier betaalt vergeleken met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. (BW 7:303). Twee termen uit dit artikel zijn voor een ruime uitleg vatbaar, te weten “vergelijkbaar” en “ter plaatse”. De praktijk is dat er vrijwel geen vergelijkbare bedrijfsruimten te vinden zijn, elke bedrijfsruimte heeft onder andere zijn eigen unieke ligging, grootte, frontbreedte, uitstraling, bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. (B. Mols, 2006). Hierdoor zorgt de term “vergelijkbaar” tot de nodige discussie bij het vaststellen van de referentielijst. Ook is gebleken dat de rechter de voorkeur geeft aan de letterlijke uitleg van de term “ter plaatse”. In enkele gevallen is een onroerende zaak echter zo uniek dat ter plaatse geen vergelijkbare bedrijfsruimte te vinden is (supermarkten, bowlingbanen). Gebleken is dat in dergelijke gevallen uitgeweken mag worden naar vergelijkbare plaatsen. (B. Mols, 2006).

AAN WELKE HUURPRIJS WORDT MIJN HUUR BIJ EEN HUURPRIJSHERZIENING GETOETST?

Een belangrijk ander aandachtspunt bij huurprijsherziening is het feit dat de huurprijs niet getoetst wordt aan de actuele markthuur, maar aan de herzieningshuur. Dit systeem waarbij de huurprijsherziening niet op basis van de actuele markthuur maar op basis van een vijfjarige referentieperiode wordt gebaseerd kent zijn oorsprong in wetgeving uit 1980(DTZ, 2012). Om huurders te beschermen tegen de indertijd sterke huurprijsstijgingen heeft de wetgever bij een door huurder of verhuurder gewenste huurprijsherziening een beschouwingsperiode ingevoerd van vijf jaar. Dit houdt in dat in de vergelijking huurprijzen moeten worden betrokken die gedurende vijf jaar voorafgaand aan het herzieningsmoment golden.

HET VOORDELIGE EFFECT VAN EEN HUURPRIJSHERZIENING BIJ PRIJSSTIJGING

Door te werken met een beschouwingsperiode van 5 jaar kunnen huren in de vergelijking worden betrokken die lang geleden (herziening op herziening) zijn afgesloten. Deze historische huurprijzen staan daarmee vaak heel ver van de actuele marktwaarde af. Daarnaast blijft de herzieningshuur in de sterke winkelsteden structureel laag, omdat sprake is van beperkte mutaties. Retailers die eenmaal een goede locatie hebben bemachtigd, zullen deze niet snel laten gaan. (DTZ, 2012) De invoering van deze zogenaamde referentieperiode heeft daardoor een duidelijk matigend effect op de herzieningshuur. Dit is natuurlijk goed nieuws als je winkelier bent op een A1-winkellocatie (o.a. Kalverstraat, PC-Hoofdstraat te Amsterdam) waar de markthuurprijzen de afgelopen tien jaar enorm gestegen zijn. Op dergelijke locaties ligt de herzieningshuur vaak 50% onder de actuele markthuur.

HET NADELIGE EFFECT VAN EEN HUURPRIJSHERZIENING BIJ PRIJSDALING

De keerzijde van deze medaille vindt uiteraard plaats op locaties waar veel leegstand ontstaat en de prijzen dalen. Graag zou je hier als ondernemer een aanpassing van de huur op basis van de actuele markthuur wensen. Maar ook hier geldt dat er een 5-jaars beschouwingsperiode moet worden gehanteerd waardoor de invloed van actuele prijsdalingen sterk wordt gedempt. Immers het opgebouwde prijsniveau voortkomend uit de historische huurprijzen is het referentiekader bij het vaststellen van de huurprijsherziening. Bij sterke prijsdalingen beschermt de huurprijsherzieningsregeling dus (on)bedoeld de verhuurder doordat het prijsniveau hoger blijft dan dat het actuele prijsaanbod doet vermoeden.

KANSEN VOOR HUURDERS

Nog steeds biedt de wettelijke mogelijkheid tot huurprijsherziening een ondernemer kansen om zijn huurprijs te verlagen. Maar de praktijk leert dat dit vaak langlopende trajecten zijn, zeker bij een niet coöperatieve houding van de verhuurder. Daarbij blijven de resultaten van een huurprijsherziening vaak achter bij de uitkomsten die je op basis van de actuele huurprijzen mag verwachten. Zeker voor ondernemers op de minder sterke winkellocaties zijn er alternatieve strategieën toe te passen zoals heronderhandeling en relocatie. Deze zijn effectiever en leveren een grotere besparing op dan de standaard huurprijsherziening. Heeft u vragen over huurprijsherziening of bent u benieuwd naar de besparingsmogelijkheden die uw huurcontract en winkellocatie bieden? Huurdersland vertelt u hier graag meer over.

Qretail

Qretail is dé onafhankelijke vastgoedadviseur voor huurders in de bedrijfsvastgoedmarkt. Qretail werkt enkel voor zakelijke huurders. Qretail is gespecialiseerd in het huren, heronderhandelen en de afstoot van bedrijfsruimte bij groei of krimp van uw bedrijf. Wij realiseren aanzienlijke besparingen op de huisvestingskosten waarbij ook de contractuele belangen van de huurder maximaal gediend worden.

Het bericht Huurprijsherziening winkelruimte hoe werkt dat in de praktijk? verscheen eerst op Qretail.nl.

Beleggen is populairder dan ooit. De rente die je ontvangt bij de bank op je spaargeld is historisch laag en bij grote bedragen is de rente zelfs negatief. Daarnaast speelt de inflatie ook een grote rol, in januari 2022 steeg de inflatie naar 6,4% waardoor de koopkracht afneemt. Dit zijn onder andere redenen waarom mensen steeds meer andere alternatieven zoeken om in te investeren.

Er zijn talloze beleggingsmogelijkheden, denk aan crypto, NFT’s, de particuliere woningmarkt, aandelen, grondstoffen, opties en obligaties. Maar ook beleggen in horecavastgoed is een goede optie en blijft een stabiele en populaire mogelijkheid. In dit artikel lees je meer over beleggen in horecavastgoed. 

Wat is horecavastgoed? 

Horecavastgoed valt onder het zogeheten commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed omvat onroerende zaken waarin een bedrijf met een omzetoogmerk opereert, zoals een industriehal, kantoor of restaurant. Het verschilt hiermee van residentieel vastgoed, zoals woningen. 

Bij horecavastgoed denk je aan een restaurant, hotel, café, bar, club, koffiebar, lunchroom, ontbijtrestaurant, afhaalzaak, etc.

Hoe beleg ik in horecavastgoed en wat zijn mijn risico’s? 

Beleggen in horecavastgoed is in principe niet heel anders dan beleggen in de woningmarkt. Als pandeigenaar verdien je geld zodra het pand is verhuurd. In dit geval verhuur je aan een horecaondernemer. De ondernemer betaalt maandelijks de huur en het pand verkeert dan in ‘verhuurde staat’. 

De huurrelatie, tussen verhuurder en de horeca-exploitant als huurder, kent wel andere ‘spelregels’ dan die in de woningmarkt. 

Een horecazaak is bij uitstek gebonden aan haar locatie. Een ICT-bedrijf kan verhuizen zonder al te veel kosten te maken en zonder dat het extreem veel gevolgen heeft voor de omzet. Een verhuizing van een restaurant, lunchroom of hotel is natuurlijk andere koek. 

Om te beginnen moet een exploitant in het geval van verhuizing de inboedel verhuizen. Alle aanpassingen die hij heeft gedaan in het huurpand blijven achter. Gasten moeten op de hoogte worden gesteld van de verhuizing. Gasten verhuizen bijvoorbeeld niet zomaar mee. 

Verschillen tussen horeca en woningen
De belangrijkste uitgangspunten van de horecahuurrelatie, en waarin deze in sommige gevallen verschillen van woningverhuur, zijn:

• Minimale huurtermijn: 5 + 5 jaar, óf korter dan 2 jaar. Let op: bij een afgesproken huurtermijn van langer dan twee jaar, is automatisch de minimale termijn van 5 + 5 jaar van toepassing. 
   
• Opzeggingsgronden verhuurder: als verhuurder heb je gelimiteerde mogelijkheden om over te gaan tot opzegging van de huurovereenkomst. Bovendien geldt een opzeggingstermijn van twaalf maanden! 
   
• ROZ-model: Is er sprake van een standaardhuurovereenkomst, op basis van het zogeheten ROZ(Raad voor Onroerende Zaken)-model? Kijk dan goed welk jaar van toepassing is en welke algemene bepalingen hiermee corresponderen. 
   
• Algemene bepalingen: de algemene bepalingen beschrijven de rechten en plichten van verhuurder en huurder. Denk bijvoorbeeld aan onderhoud-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden. Neem de huurovereenkomst en de algemene bepalingen goed door, en schakel een horecamakelaar in om de voorwaarden in de huurovereenkomst zo voordelig en risicomijdend voor beide partijen in te richten.

De huurovereenkomst vormt de basis van je belegging, neem hier goed de tijd voor! 

• Indeplaatsstelling: als de huurder besluit de exploitatie te stoppen, zal hij of zij waarschijnlijk de zaak verkopen via een horecamakelaar. Er komt dan een nieuwe ondernemer in je pand.

Het komt geregeld voor dat de opvolgend huurder het concept, de inrichting en de doelgroep wil veranderen. Dat is vaak wat onwennig voor pandeigenaren. Helemaal omdat je mee moet werken aan deze wissel van de wacht. Maar gelukkig alleen als de indeplaatsstelling voldoet aan drie voorwaarden:

1. Er moet sprake zijn van daadwerkelijke overdracht van de onderneming;
2. De oude huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de verkoop;
3. De nieuwe huurder moet aannemelijk kunnen maken een degelijke bedrijfsvoering te zullen voeren en daarmee in staat te zijn de huur te betalen.

Een indeplaatsstelling heeft daarmee ook één blinkend voordeel: het pand verkeert zonder onderbreking in verhuurde staat. Je loopt geen inkomsten mis en je hoeft geen kosten te maken voor het opnieuw verhuren van het pand

Hoeveel verdien ik aan mijn (horeca)belegging?

Wil je het rendement berekenen? Weten hoeveel het beleggingsobject procentueel jaarlijks oplevert? Dan deel je de koopsom/investering (kosten koper) door de jaarlijkse huurprijs. Daarmee heb je je bruto aanvangsrendement berekend.

           Bruto aanvangsredenement = koopsom/investering (kosten koper) / jaarlijkse huurprijs

Is het nog niet bekend wat de waarde van het vastgoed is? Dan biedt de huurprijs houvast. 

Stel je voor: belegging A is een prachtig, goed onderhouden hoekpand met een brede front. De huurder betaalt € 35.000,- per jaar aan huur. Belegging B, even groot als belegging A, ligt in een wijk, heeft een klein front en is redelijk onderhouden. De huurder betaalt €45.000,- per jaar aan huur. Welke belegging is meer waard? 

Zoals we in een eerdere blog schreven, is de waarde van een horecabedrijf onder andere afhankelijk van de omzetpotentie van de locatie ten opzichte van de huur van die locatie. Zo kan een cafetaria meer waard zijn dan een luxe restaurant. 

De waarde van een horecabelegging kent een sterke relatie met de huurprijs. De waarde van een belegging wordt vaak uitgedrukt in een aantal keer de factor huur. Eén factor staat gelijk aan éénmaal de jaarhuurprijs. In het voorbeeld hierboven is één factor bij belegging A 35K en bij belegging B 45K. 

De makelaar rekent je graag voor of je bij belegging A kunt rekenen met 10 keer de huur om de waarde te bepalen, of 5 of 15, of misschien wel 20. De omzetpotentie van de huurder (die snackbar, of dat restaurant) speelt een wezenlijke rol bij het bepalen van de hoogte. 

Voordat je te enthousiast aan het rekenen slaat, ga zelf eerst na of de jaarlijkse huurprijs voor de huurder (of de markt) realistisch is.

Benieuwd hoeveel invloed de vorm en de huurprijzen samen hebben op de waarde van je (eventueel nog aan te kopen) vastgoed? Neem gerust vrijblijvend contact op met onze makelaars. Zij voorzien je graag van goed advies! 

Beleggen in de horecabranche tijdens COVID-19 verstandig?

Beleggen in horecavastgoed tijdens een pandemie, is dat nu wel of niet verstandig? Wat de horecamakelaars in de praktijk zien is dat is het aantal particuliere beleggers sinds de uitbraak van Corona explosief gestegen is. Redenen daarvoor zijn de historisch lage hypotheekrente, lage spaarrente en schaarse aanbod aan vastgoed.

De prijzen zijn daardoor gestegen. Maar nog niet zo hard als in de woning- en kantorenmarkt. Het is daarom nog steeds een goed instapmoment, helemaal omdat de zekerheid van huuropbrengsten groter is dan in die twee eerdergenoemde markten. 

Meer zekerheid

De branche kende de afgelopen jaren weinig faillissementen. En als er als sprake is van verkoop van de exploitatie dan gaat de huur 9 van de 10 keer zonder onderbreking over op een volgende huurder. 

Al met al is het dus zélfs ook in deze tijd geen gek idee om te beleggen in horecavastgoed. Bovendien is al vaak aangetoond dat het instapmoment bij langetermijnbeleggingen ondergeschikt is aan het soort belegging. Het kiezen van een strategisch goede locatie, is een veel belangrijkere succesfactor dan het goed timen van de markt. 

Het bericht Waarom beleggen in horecavastgoed? verscheen eerst op Qretail.nl.

Horecamakelaars krijgen vaak de vraag wat de beste keuze is: een horecabedrijf starten in een casco(horeca)bedrijfsruimte of een bestaand horecabedrijf overnemen? Het antwoord op deze vraag is niet simpelweg A of B. De keuze is sterk afhankelijk van het concept dat je voor ogen hebt. In dit artikel delen de horecamakelaars van Horecaspot de verschillen tussen beide opties en de voor- en nadelen.

De verschillen tussen cascoruimte en bedrijfsovername
Om te beginnen: wat is nu precies een ”casco (horecabedrijfs)ruimte? Een casco(horeca)bedrijfsruimte is een bedrijfsruimte die (vaak) leeg van gebruik en installaties is. De strikte uitleg van ‘casco’ is: ‘’De wind- en waterdichte schil. Het geraamte van het pand inclusief ramen met glas, deuren en dakpannen’’. De gebruiker/huurder zal deze ruimte moeten afbouwen en deze daarbij vaak ook geschikt moeten maken voor horecagebruik. 

Denk hierbij aan het aanbrengen van: luchtbehandeling, vetvangput, afzuiginstallatie voor de keuken (met vergunningentraject!), brandveiligheidseisen, krachtstroomaansluitingen, etc. 

Vaak is het uiteindelijke opleverniveau iets wat te bespreken valt met de verhuurder en kun je dit soort zaken natuurlijk meenemen in een onderhandeling. Je onderhandelingskracht hangt vanzelfsprekend af van de overige (financiële) huurvoorwaarden en hoe gewild het object is.

Voordeel van het starten in een cascoruimte is dat het opleveringsniveau vaak van te voren duidelijker is en dat de verhuurder soms voor oplevering al rekening kan houden met de wensen van de huurder/horecaondernemer.

In het geval van een overname van een bestaand horecabedrijf mag je er over het algemeen vanuit gaan dat de meeste randvoorwaarden al in orde zijn. Het bedrijf is tenslotte geopend en zal daardoor moeten voldoen aan de horeca-inrichtingseisen. 

De overname van een bestaand bedrijf is dus wat bouwkundige zaken betreft overzichtelijker, maar hier zijn er natuurlijk andere dingen waar je op moet letten. Een horecamakelaar kan je hier goed bij begeleiden en adviseren.

Mocht je zonder horecamakelaar de sprong durven wagen, zorg dan dat je een goed beeld vormt van het bedrijf. Wat is de doelgroep van het bedrijf? Komt deze overeen met het concept dat je voor ogen hebt? Wat zijn de meest recente investeringen in het bedrijf? Is er een goede inventarislijst? 

Vraag ook cijfers van het bedrijf op. De winst & verliesrekening is vaak afdoende. Hiermee kan je niet alleen een inschatting maken van de waarde van het bedrijf, het kan ook handig zijn als referentie voor je exploitatiebegroting. 

Voor- en nadelen
Wat zijn nu de voor- en nadelen als je ze tegenover elkaar afzet? 

Het vinden van een goede cascoruimte op een fijne plek is een hele uitdaging op zich, deze komen namelijk niet zo vaak beschikbaar. Bovendien begin je in een cascoruimte vaak met een ‘blanco canvas’, dat is fijn, maar brengt ook een stukje risico met zich mee. In tegenstelling tot bij een overname heb je namelijk niet een inkijkje in de historische prestaties van het bedrijf. 

Wat moet ik dan kiezen?
De verstandigste keuze is afhankelijk van je wensen en beschikbare vermogen. Hoewel een cascoruimte misschien lager in investering lijkt, blijkt het tegendeel in de praktijk vaak waar. De afbouwkosten wegen vaak niet op tegen de overname van een bestaand bedrijf waar de basisinrichting/-installaties goed voor elkaar zijn. 

Komt dan toch die ‘casco kans’ voorbij? Plan dan snel een bezichtiging in en zorg dat je duidelijkheid krijgt over de oplevering, opleverniveau en eventuele bijzondere bepalingen in de huur(/koop)overeenkomst. 

Een bestaand bedrijf overnemen dat 100% aansluit bij jouw concept? Dat zien onze horecamakelaars in de praktijk niet vaak voorbijkomen. Probeer daarom ook in zo’n geval door zaken heen te kijken en te denken in de mogelijkheden, of overweeg een kleine aanpassing in je concept? 

Het bericht Cascohorecaruimte huren of een horecabedrijf overnemen? verscheen eerst op Qretail.nl.